2016.07.19フリーランスの基礎知識

フリーランスが住宅ローン審査を通過するための5つの注意点

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マイホームを買いたいのに、フリーランスなので諦めている。フリーランスは住宅ローンが組めない。と思い込んでいる方もいるかと思います。実際にインターネットでフリーランスの生の声を調べてみると「住宅ローンの審査に落ちた」「ローン審査をする前に、ローン会社に断られた」という話をよく聞きます。ですが、フリーランスだと絶対に住宅ローンを組めないというわけではありません。今回は、フリーランスが住宅ローンを通過するための注意点と、ローン会社を選ぶ基準などをご紹介いたします。
 
 
 
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【目次】
フリーランスでも住宅ローンを組むことは可能
住宅ローンの審査に通るための5つの注意点
収入を安定させる
個人信用情報機関に事故情報を記録させない
長期取引がある銀行を選ぶ
確定申告3回目が審査の狙い目
収入に不安がある場合は新築物件以外も視野に入れる
住宅ローンの審査で点数の高い項目
ローン会社の選択肢と選ぶ基準
ローン会社の選択肢
選ぶ基準
住宅ローンの審査に落ちる人
確定申告時の住宅ローン控除
まとめ
 
  

フリーランスでも住宅ローンを組むことは可能


 
フリーランスの場合、正社員より審査基準が厳しいですが住宅ローンを組むことは可能です。なぜ、フリーランスだと住宅ローンの審査が不利なのか。それは、会社という後ろ盾が無いため、何かあったときにきちんと返済してもらえるのかという金融機関にとってのリスクがあるからです。きちんと返済できるという証明ができれば、フリーランスでも住宅ローンを組むことができます。
 
住宅ローンで聞かれる基本項目は、名前・現住所・電話番号・職種・年収・家族構成です。正社員の場合はこれに、会社名と会社の電話番号・勤続年数・役職も聞かれます。その際、フリーランスの場合は収入証明書と確定申告の控えのコピーを提出しなくてはいけない場合が大半になります。嘘偽りなく記入してください。最初に頼んだローン会社で審査落ちしてしまった場合も、ローン会社を変えることによって通過する場合もあります。
 
 

住宅ローンの審査に通るための注意点



住宅ローンは、”返済比率”という条件が付きます。これは、住宅ローンの返済額が年収に対して一定の割合を越えてはいけないという制限になります。一般的にこの返済比率は、年収に対して30~35%程度が上限になります。ただしこの返済比率は、年収額やローン会社によって異なりますので、事前に確認しておく必要があります。
 
住宅ローンの審査に通るためには、5つの注意点に気を付けてください。
・収入を安定させる
・個人信用情報機関に事故情報を記録させない
長期取引がある銀行を選ぶ
・確定申告3回目のタイミングを狙う 
・収入に不安がある場合は新築物件以外も視野に入れる
特に、上から4つを注意すれば、基本的には住宅ローンの審査に通過します。それぞれの注意点については、詳しくご説明します。
 
この注意点は、住宅ローンだけではありません。クレジットカード、賃貸契約、車のローンなどにも言えることです。共通の注意点もありますので、参考になれば幸いです。クレジットカードについては、フリーランスがクレジットカード審査に通る方法とカード選びをご参考ください。
 

収入を安定させる

フリーランスは仕事をしていないときは収入が入ってきません。その期間を危惧して、ローン会社は返済能力がないと判断してしまいます。月額40万円の所得を3年ほど安定させておくと、審査に通りやすくなります。この金額の目安は、住宅ローンを組みたい金額によって変動しますので、購入した住宅物件のおおよその見積もりを計算しておくと、審査に通りやすいのかの判断ができます。
 

【収入により購入できる物件価格の目安】

(引用:HOME’S/35年ローン・頭金500万円の場合の目安)

 
先に記載した”返済比率”も、収入額が大きければ大きいほど下げることができるメリットも生まれてきます。
 

頭金を多めに用意しておくと審査が甘くなる

フリーランスが住宅ローンを組むうえでのポイントの1つになります。頭金が多ければ多いほど、返済にかかる年数と金額を減らすことができるため、審査が甘くなります。明確な基準額はありませんが、大きな目安としては購入予定の住宅の金額の半分です。最低でも1/3の頭金は用意しておくようにしましょう
 
 

個人信用情報機関に事故情報を記録させない

個人信用情報機関とは、賃貸や公共料金やクレジットカードなどのお金にかかわる情報を管理している機関になります。一度
でも遅延・滞納してしまうと最低でも半年間は個人信用情報機関に事故情報として記録されてしまいます。特に、3カ月以上遅延・滞納している方はブラックリストとして記録されてしまいますので気を付けましょう。
 
意外な落とし穴はレンタルレンタルショップの返却滞納

 
意外と抜けてしまうのが、レンタルショップの返却滞納。こちらも個人信用情報機関に事故情報として記録されてしまいますので、ご注意ください。お金意外でも物品を”借りた”ことになりますので、お金を”借りる”住宅ローンの審査に反映されます。レンタルショップ以外で注意するべきものは、携帯電話やインターネット代金です。こちらも遅延・滞納の話をよく聞きますのでご注意ください。
 

長期取引がある銀行を選ぶ

フリーランスの給与の受け取りや、クレジットカードと提携させている銀行があれば、取引実績があるため審査が甘くなります。住宅ローンの基本としては、住宅ローンの融資を受ける予定の銀行の通帳を持っていることです。少しでも利用期間が長い銀行を選択してください。
 
なぜ、利用が長い銀行がいいかと言うと、答えは簡単です。長くお付き合いがある分、銀行から信用されやすくなるからです。
複数口座を持っている方はメインバンクを設定し、報酬の受け取り口・経費の支払いなどフリーランスの仕事にかかわるものは出来るだけまとめておきましょう。
 
※クレジットカードも持っておくとより通りやすい
クレジットカードを1枚でも所持しておくと、一度は同じように審査が入っているため審査が多少緩和になります。逆に1枚も所持していない方は、「この人は何かしらの理由でクレジットカードが持てない人」というレッテルを貼られてしまうため、不利になる場合もあります。
 

確定申告3回目が審査の狙い目

フリーランスが住宅ローンを組む際には、基本的に確定申告書3期分と納税証明書を提出しなければいけません。3期分の中で、収入がなかった期間や、確定申告漏れがないのかを確認するためです。この際、仕事が忙しくいつも確定申告時期後に延滞税を支払って申告している方は、確定申告時期にきちんと申告している方より審査が不利になってしまいます。やむを得ない理由だからと言っても、他人は記録に残っている情報しか見ないためご注意ください。
 
ただし、確定申告1期分でも住宅ローンを組める方はいます。その方は、頭金で住宅購入時にかかる費用の2/3程度出せる方です。もしくは、収入額が多く安定的に口座に大きい額が入っている方です。
 

収入に不安がある場合は新築物件以外も視野に入れる

マイホーム購入といえば、新築に憧れると思います。ですが、収入が少なく不安がある方は視野を広げて新築物件以外も検討してみてください。住宅購入にかかる費用全体を抑えれば、金額が低い分審査も甘くなります。
 
その際は改修工事が終わっている中古物件を選ぶことがポイントです。なぜかと言う、中古物件のリフォームにかかわる費用は住宅ローンではカバーできない場合があるため、リフォームが必要な物件を選んでもリフォーム代金を借りることができない状況に陥ってしまうことがあります。物件の購入を検討している場合は、不動産担当とどこまでリフォームが済んでいるかなどの詳細まで打ち合わせしてください。
 
また、新築以外のマンションの購入を検討している方は、修繕積立費・各種保険・鍵などのセキュリティ代が購入金額に含まれていない場合があるため、合わせて確認するようにしましょう。
 

住宅ローンの審査で点数の高い項目

住宅ローン審査で見られる項目はかなり細かいのですが、その中でも点数の高い項目を少しだけご紹介します。
 
・申し込み時の年齢と完済時年齢
基本的には20歳以上65歳までと言われていますが、実際は80歳を完済時年齢に設定している方が多くいます。一番、住宅ローンを組みやすい年齢基準は、定年目安の60歳以降の返済期間が短ければ短いほど、審査が甘くなりやすくなります。
 
・返済負担率
返済負担率とは、ローンの年間返済額を厳選徴収票の税込みの年収で割ったものです。一般的な住宅ローンでは25~40%を目安に置いていますが、返済負担率の目安である40%に近ければ近いほど良いでしょう。ただ、50%という方はほとんどいないようです。
 
・勤続年数
フリーランスの方は、フリーランス歴と職務経歴が判断基準になります。求められることは少ないですが、簡単な職務経歴書を出せる方であれば、住宅ローンを組む金融機関の営業にも伝わりやすく、わかりやすい書類を作成してくれる確率が高くなる傾向にあります。
 
・借金状況
カードローンや車のローンなどの返済状況、遅延・滞納がないかを見られます。返済能力が本当にあるかどうかを確かめる重要な項目になります。この項目で引っかかる方が多いため、かなり注意が必要になります。
 
・健康状態
団体信用生命の加入が審査条件になるため、健康状態も確認されます。これは、住宅ローンを組んだ方が死亡・高度障害になった場合に生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険料を支払い、ローンを完済する制度なのでほとんどの住宅ローン会社で加入しなくてはいけません。
 
注意事項と被る項目もいくつかありますが、どちらも住宅ローンの審査を通過する上で大切なことですので注意してください。
 
 

銀行(ローン会社)の選択肢と選ぶ基準



基本的には、住宅ローンは20歳以上65歳以下の方が組むことができます。審査機関は基本的に銀行です。一言に銀行といっても、日本には130社以上の銀行が存在します。一人で複数の口座を持っている方も大勢います。その中で、どの銀行で住宅ローンを組めばいいのかと迷ってしまう方に、どういう銀行が選択肢となるのか・銀行を選ぶ際の基準などについてご紹介します。
 
今回は、大きく3種類の銀行に分けます・
・ネット銀行
・大手銀行
・地方銀行
それぞれの住宅ローンですが、果たしてフリーランスにおすすめなのはどの銀行でしょうか。
 
 

銀行(ローン会社)の選択肢

ネット銀行

基本的にネット銀行は審査を簡略化しているということもあり、少しでも引っかかる点がある方を事前に精査しており、審査が通過しにくいです。ネット銀行での住宅ローンの審査に通過する方は、会社員・自営業を3年以上という経歴もしくはフリーランスで確定申告3期分連続での年収が600万円以上超えていないと通りにくいという声がネットでも上がっております。
 
※政府が運営するローンもあり
ただし最近は、住宅金融支援機構が提携している住宅ローンも存在しています。こちらはネット審査も出来ますが、プランによっては金利が高いため注意が必要です。1つの選択肢として検討してみてください。
 

大手銀行

確定申告3期分がないと、審査を受けることはできても通過しにくいのが現状です。また、フリーランスの場合はプロパーローン(保証会社を利用しないもの)なら大丈夫と言われることが多いです。こちらは、金利が2%程と少し高めになっていますが、実際にフリーランスでも住宅ローンを組めた方がいます。
 

地方銀行

地方銀行独自の融資基準がありますが、基本的には同じ審査基準だと考えて大丈夫です。あえて挙げるとすれば、地方銀行の名前になっている都道府県や町に住んでいる年数が長ければ長いほど有利になる可能性はあります。そういった地域密着型のフリーランスの方は、地域銀行を選んでみてください。
 
※営業との相性も大事
審査に必要な書類は、住宅ローンの担当営業が作成します。細かく話せる方、親身に話してくれる方など、自分に合う合わないの相性を見ることも大事です。「○○さんだと審査に通らなかったが、△△さんに担当を変えてもらったら審査に通過した」という話も耳にします。
 
※住宅ローンセンターに相談
銀行の店舗によっては、住宅ローンセンターもしくは住宅ローンという窓口があり、住宅ローンの専門家が在籍しています。ファイナンシャルプランナーが在籍しているセンターもあり、住宅ローンに加えてお金の相談もすることができます。最初から窓口に行くのが心配という方は、住宅ローンセンターで不安などを相談してみてください。
 
※変動金利と固定金利を選択する
変動金利とは、初回5年間は返済額がそのままですが、5年ごとに返済額が見直され、その年の金利によって変動します。固定金利は、見直しが入らず定められた金利のままのことです。どちらもメリット・デメリットが存在します。
 
計画をきちんと立てて、逆算してお金の計画を立てたい人は固定金利。世の中の流れで金利が下がったときにまとめて払うなどで少しでもコストを下げようと計画している人は、変動金利を選んでみても良いかもしれません。
 

選ぶ基準

住宅ローンの銀行を選ぶ基準ですが、基本的にはご自身が取引の長いメインバンクを選ぶことをおすすめしますが、それ以外で選ぶ基準をご紹介します。ざっくり言いますと、”ご自身にとってのメリットの有無”での判断する必要があります。メリットが少しでもあり、何かしらの得があれば嬉しいものです。
 
選ぶ基準となる項目は3つです。
・審査が甘い
・手数料・金利のパーセンテージ
・付帯サービスがあるか
 
特に1番上の審査が甘いかどうかは、選ぶ基準で最も重要となってきますが、正直な話、どの銀行が一番いいのかはお答えできません。なぜなら、Aさんは○○銀行がおすすめというが、Bさんは△△銀行が良かったというように、人それぞれの相性と好みと満足度が違います。あくまでも参考にしていただき、住宅ローンの審査を通過する手助けになれば幸いです。
 

審査が甘い

各銀行のホームページを確認して、『自営業』もしくは『フリーランス』の文字がかかれているかいないかを探してください。その2つのどちらかでも書かれている場合は、審査が多少甘い可能性があります。また、確定申告何期分が必要なのかも事前に確認できれば、しておくと良いです。おすすめは、『確定申告2期分』もしくは『年収300万円から』になります。こういった文言が入っている場合も、多少審査基準が甘く設定されております。
 

手数料・金利のパーセンテージ

少しでもかかるコストを削減するために、手数料と金利の少ないものを選ぶようにしましょう。お金を借りる時の手数料が無料になっている住宅ローンもありますので、選択肢の一つとして考えてみてください。少ないお金でも、つもりに積もれば高額になります。
 
金利の目安パーセントですが2016年7月の時点で、一番低いところで0.49%、高いところで2.475%になります。これは全て変動金利のため、その年によって変わります。固定金利の一番低いところは0.51%、高いところで2.95%になります。
 

付帯サービスがあるか

特典として、付帯の保証もしくは保険がついているか。もしくは利用した銀行で使用できる特典があるかを判断基準にも追加してください。その中には、団体信用生命・がん保険・死亡保険が付帯している住宅ローンや、金利タイプ変更サービス・変動金利と固定金利をいつでも切り替えできるサービスがあるもの、買い物で優待価格が適応されるものなどさまざまな特典があります。
 
自分が一番ほしい付帯サービスを選んでみてください。何もないよりは、サービスがある方が嬉しくモチベーションも上がります。
 

住宅ローンの審査に落ちる人


 
住宅ローンの審査には、予備審査と本審査があります。予備審査は1週間ほどで結果が出ますが、本審査は長ければ3カ月ほどは審査結果が出ません。しかも、仮に落ちたとしても落ちた原因を教えてもらうことはできません。
 
では、どういう人が審査に落ちるのでしょうか。
 
Aさん、33歳男性
年収1,000万円
購入物件、新築の2,100万円
クレジットカード2枚所持
車のローン残り40万円
出張に出ており、公共料金の支払いを2週間滞納、
仕事が忙しく、確定申告が期間以内にできず、遅延課税を支払っての申請
 
Bさん、28歳男性
年収350万円
購入物件、中古の998万円
クレジットカード1枚所持
ローンなし
支払い滞納もなし
 
この2人は審査に通過できるのでしょうか。実は、二人とも審査に落ちてしまいました。年収が高いAさんは仕事を理由に支払いや申請を遅延・滞納してしまったせいで、個人信用情報機関に記録されてしまいました。Bさんは、ローンも支払いの遅延・滞納もありませんが年収が低いため、審査に落ちてしまいました。年収は最低でも400万円あった方が通りやすいです。
 
このように、年収が高くても落ちる人、中古にしたのに年収が低くて落ちる人がいます。
 
他によく聞く審査に落ちる理由は、
・頭金が少なすぎた
・審査時点では子供がいなくても、今後の養育費などを想定すると返済できないとみなされた
という2点です。ライフプランを考えての未来も、住宅ローンの審査には関わってくる場合があります。
 
 
逆に、住宅ローン審査に通過する人は、どんな人なのでしょうか。
 
Cさん、38歳男性
年収950万円
購入物件、新築の2,000万円
頭金に800万円を一括払い
クレジットカード2枚所持
車のローン残り40万円
フリーランスになりたてで、確定申告はまだ1期分しかしていない
 
Dさん、29歳男性
年収450万円
購入物件、中古の950万円
クレジットカード1枚所持
ローンなし
支払い滞納もなし
 
2人とも、住宅ローンを通過した方の例です。Cさんは車のローンが残っていますが、頭金を一括で半分程支払っているため、返済能力があると判断されました。また、Dさんですが年収400万を超えていて、約自分の年収の2倍の値段の物件です。個人信用情報機関に事故情報がないため、可もなく不可もなく審査を通過することが出来ました。
 
このように、何かしらの金融機関にとってのリスクを減らすことができるのかが、住宅ローン審査に通過するポイントです。
 
 

確定申告時の住宅ローン控除

確定申告の中には、納めすぎた所得税を還付してもらうための還付申告が存在します。住宅ローンで住宅を購入・増築した場合も、還付申告でお金が戻ってきます。名称は、”住宅ローン控除”、住宅ローン減税”、”住宅借入金等特別控除”と呼ばれ、こちらはフリーランスの方はもちろん、正社員の方でも申請しなくてはいけません。
 
この住宅ローン控除は、所得が300万円以下であり、住宅ローン返済期間が10年以上の場合などといった条件が付きます。
詳しくは、国税庁の住宅借入金等特別控除をご参考ください。
 
また、確定申告につきましては、フリーランスが知っておくべき確定申告の方法と節税のコツのコラムをご参考ください。
 
 

まとめ

いかがでしたでしょうか。つい先日、筆者も友人から「家を買いたいけど、1,000万円だったら20年ほどで返済できる」と言われました。ですが、審査や頭金のことを考えていなかったため、難しいのではないのかと疑問に思っていたところでした。今回のコラム、筆者自身も参考になった部分も多いため、フリーランスでこれから住宅の購入を考えている方の参考になれば幸いです。気軽に買えるものではなく、大きな大きな買い物ですので、失敗しないよう慎重に検討してください。
 
 
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